Évaluation d’une maison : quelle est sa valeur réelle ?

Il existe trois valeurs pour toute maison sur le marché : ce que le vendeur pense qu’elle vaut, ce que l’acheteur pense qu’elle vaut et ce qu’un évaluateur professionnel pensera qu’elle vaut. La clé d’un achat réussi réside dans la conjoncture de ces trois chiffres. Vous ne devez jamais supposer que le prix demandé d’une maison correspond à sa juste valeur marchande. Les valeurs des maisons sont quelque peu subjectives et changent toujours, donc comprendre comment celles-ci sont calculées et quels facteurs les influencent, peut vous aider à faire un investissement immobilier judicieux. Les acheteurs devraient toujours faire leurs recherches, en prenant le temps de déterminer la valeur marchande d’une maison avant de faire une offre, notamment en connaissant l’indice de référencement des loyers ou irl. Pour étayer votre réflexion, nous vous invitons à lire cet article instructif sur l’irl et la réglementation en vigueur en cliquant sur le lien ci-joint.

Qu’est-ce que la valeur marchande ?

En termes simples, la valeur marchande est ce qu’un acheteur pleinement informé et disposé à payer pour une maison. Il s’agit d’un montant fixé par les prix que d’autres acheteurs ont récemment payés pour des maisons similaires à proximité appelées maisons comparables ou  » comps « .

Qu’est-ce que les comps dans l’immobilier ?

Les comps (abréviation de comparables) sont des propriétés similaires, récemment vendues, que les agents et les évaluateurs utilisent pour aider à déterminer la valeur d’une maison. Les compps sont utilisés à de multiples fins, notamment :

• pour déterminer le prix d’inscription d’une maison sur le point d’être mise sur le marché ;
• pour aider les acheteurs à déterminer un prix d’offre équitable ;
• pour aider un propriétaire existant à connaître la valeur actuelle de sa propriété et l’équité potentielle.

Les compps tiennent généralement compte de cinq critères clés lors du calcul de la valeur d’une maison :

• période : dans un marché typique, les comps incluent les maisons vendues au cours des trois à six derniers mois ;
• emplacement : les comps doivent être tirés du même quartier et à proximité immédiate de la maison en question ;
• taille de la maison : les comps devraient avoir le même nombre de chambres et de salles de bain, le même nombre d’étages et une superficie de même ordre. La taille du terrain et la présence d’un garage ou d’un sous-sol devraient également être similaires ;
• caractéristiques : les maisons comparables devraient avoir des commodités et un niveau de finitions et de mises à jour équivalents ;
• age : les maisons comparées devraient avoir à peu près le même âge. Les maisons plus récentes ont des conceptions, des agencements, des systèmes et des appareils plus récents, ce qui peut augmenter la valeur.

Comment les comps déterminent la valeur de la maison

Pour déterminer la valeur d’une maison à l’aide de comps, trois à cinq comps sont collectés et regroupés. Ensuite, un rapport est généré pour déterminer une valeur marchande, basée sur les prix de vente et les détails de ces maisons. Vous pourriez obtenir deux types de rapports, en fonction de la personne qui effectue les calculs :

• analyse comparative du marché (CMA) : il s’agit d’un rapport généralement généré par un agent immobilier, utilisé pour aboutir à un prix de liste/une estimation précise du prix de vente d’une maison ;
• approbation : il s’agit d’un rapport généré par un évaluateur agréé et il est généralement utilisé pour l’approbation du financement.

N’oubliez pas que la valeur marchande que vous recevez de votre agent ou d’un évaluateur peut différer en fonction de quelques facteurs.

• vitesse du marché : si votre marché immobilier local évolue lentement, vous pourriez devoir dépendre de comps plus anciens ou moins pertinents, ce qui pourrait affecter les résultats ;
• sélection des comps : lorsque plusieurs comps pertinentes sont disponibles, différents agents ou évaluateurs pourraient choisir d’utiliser différentes comps, ce qui peut affecter légèrement les résultats ;
• évaluation des caractéristiques : l’agent ou l’évaluateur ajoutera ou soustraira de la valeur en fonction des caractéristiques d’une maison spécifique, et différents agents ou évaluateurs peuvent attribuer des valeurs légèrement différentes aux caractéristiques de la maison ;
• nature humaine subjective : les AMC et les rapports d’évaluation dépendent des humains pour évaluer et calculer la valeur de la maison, ce qui signifie que vous n’obtiendrez pas le même résultat à chaque fois. Rappelez-vous, la véritable valeur d’une maison est le montant qu’un acheteur est prêt à payer pour celle-ci.

La valeur diffère d’un acheteur à l’autre

La valeur de certaines caractéristiques de la maison se résume simplement aux préférences individuelles des acheteurs. Si une piscine est prise en compte dans le prix, mais que vous prévoyez de la remplir et de refaire l’aménagement paysager, il n’est pas logique de payer un supplément pour cet aménagement. Si vous aimez les moquettes neuves, il peut être intéressant de payer un peu plus pour une maison équipée de moquettes neuves haut de gamme. Cependant, si vous devez l’arracher pour installer du parquet, ce n’est pas le cas. Si votre idée de la cuisine maison consiste à balancer quelque chose dans le micro-ondes, vous ne voulez probablement pas payer un supplément pour un aménagement d’un restaurant gastronomique, alors qu’une simple cuisine de taille raisonnable vous conviendrait parfaitement.